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地下現場ツアー開催

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実際の地下室を訪ねる見学ツアーを実施しています。地下室の良さやポイントが実感できます。

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土地からの賃貸併用住宅

  


地下の利用で敷地の容積率UP3050

 

都会で住まいを取得しようとすると安い順にマンション、建売、土地を購入しての注文住宅となりますが、建売の場合、敷地の分割に伴う最低敷地面積は60㎡となっていますのでここが売れ筋の面積となります。

100坪の敷地が売りにでると建売業者が買って4棟、5棟現場として販売してしまい土地の単価は高値となります。

敷地分割のできない30坪から60坪ぐらいが個人宅にしか販売できないため土地単価は安くなる傾向があります。

     

  30坪(100㎡)の場合、建蔽率60%容積率200%(160%)の時、118坪、218坪、318坪、合計54坪が可能となりますが自宅として30坪利用したとき残り24坪を賃貸として貸すことができるのでこの分大きな土地が購入できます。

  更に地下利用が可能でしたら18坪プラスして72坪が利用可能で42坪が賃貸として成り立ちます。

これは郊外の建蔽率40%容積率80%の地域でも同様に成り立ちます。

土地の地価が200万の時、容積率160%で建物1坪得るためには土地125+建物75万=200万が取得基本単価となりますが地下室は容積率の緩和があるため土地83万+建物80万=163万と20%ほど下がります。

建物の坪当り賃料を月1万としたとき、地下のないときは12万÷200万=6.0%ですが地下利用で12万÷163万=7.3%と非常に有利になります。

住宅地の地価は山手線内側の文京区で300/坪から、都下市部で100/坪、区内西部で200/坪、区内北部で150/坪の目安ですが賃料は3倍差まではつかず多くても6、7割の差です。

むしろ選択順位は利回りだけでなく自宅がありますのでどこに住むかです。

住宅ローンの利用は可能です。フラット35などでは自宅部分が全体の1/2以上必要で賃貸部分の建物金額は自己資金で賄うなどのルールがあります。

そのほか金融機関によっては自宅の面積は全体の1/3以上で賃料を収入に入れてくれる等の商品を出しているところがあります。

全体の収支バランスを見て土地探しからお手伝いすることができますのでぜひご利用ください。